Дольщики и застройщики. Продолжения не кончаются (часть1)

После того, как новые поправки к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ (принят ГД ФС РФ 27.09.2002, действующая редакция от 01.09.2013) вступили в силу, коренным образом изменились как порядок рассмотрения конфликтов между застройщиками-банкротами и дольщиками, так и вынесение по ним решений. Главным достижением нововведений стало то, что теперь все гражданские иски в отношении застройщиков-банкротов, связанные с признанием права на собственность, взысканием финансовых вложений, включением в реестр требований кредиторов, будут рассматриваться по месту судебного ведения процедуры банкротства. Однако не все возможные коллизии таких дел находят в обновленном законодательстве безусловно линейные способы разрешения.

Итак, что и в каких случаях дольщики имеют право требовать от обанкротившейся компании и на какое возмещение могут рассчитывать? Ниже рассмотрены самые распространённые варианты.

Жилой дом, введенный в эксплуатацию.

В случае спора о правах на жилые помещения, главным условием удовлетворения иска дольщиков к компании, заявившей о неспособности удовлетворить требования кредиторов по ранее возникшим обязательствам, явится разрешение на ввод здания в эксплуатацию и документ, подтверждающий факт передачи жилого помещения. Последний документ должен вступить в силу раньше даты начала процедуры банкротства строительной компании. Иски дольщиков в таком случае будут рассмотрены в рамках существующего дела о банкротстве.

С признанием прав дольщиков на нежилые помещения ситуация гораздо сложнее. Действующее законодательство не даёт однозначной трактовки применения юридических норм равной силы к жилью и нежилым помещениям, являющимся предметом спора. В результате в судебных заседаниях выносятся совершенно противоположные решения по абсолютно аналогичным искам. Так, при применении судом «аналогии закона», т.е. приравнивании нежилого помещения к жилью, решение выносится в пользу дольщиков и их права на нежилые помещения признаются в судебном порядке наравне с правами на жильё. Если же закон был применён в его буквальной трактовке, в удовлетворении иска дольщиков по нежилым помещениям суд откажет. Из этого также следует, что фактические собственники нежилых помещений, при попытке юридически признать своё право, могут, наоборот, утратить его в судебном порядке, а сами нежилые помещения должны быть переданы в распоряжение конкурсного управляющего для последующей реализации.